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description: "Wenn es um Wohnungseigentum, Teilungserklärung und Erstverwalter in Bauträgervertrag-Prüfer geht: ordnet Sachverhalt, Norm, Beweislast, Gegenargumente und nächsten Schritt; liefert ein direkt nutzbares Arbeitsprodukt mit Prüfpunkten, Risiken und nächstem Schritt."
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# Wohnungseigentum, Teilungserklärung und Erstverwalter

## Prüfgegenstand

Der Käufer erwirbt nicht nur Räume, sondern eine Mitgliedschaft in einer GdWE. Dieser Skill prüft Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Erstverwalter und gebundene Folgegeschäfte.

## Normenanker

§ 305 BGB, § 307 BGB, § 308 Nr. 4 BGB, § 311b Abs. 1 BGB, § 650u BGB; § 3 MaBV; § 1 WEG, § 3 WEG, § 5 WEG, § 8 WEG, § 9a WEG, § 10 WEG, § 16 WEG, § 18 WEG, § 19 WEG, § 20 WEG, § 23 WEG, § 24 WEG, § 26 WEG, § 27 WEG, § 44 WEG.

## Prüfmatrix

- Stimmen Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und Kaufgegenstand überein?
- Sind Keller, Stellplatz, Terrasse, Balkon und Sondernutzungsrechte exakt zugeordnet?
- Gibt es Untergemeinschaften, Kostenkreise oder Stimmrechtsregeln zulasten bestimmter Häuser/Bauabschnitte?
- Darf der Bauträger Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung später aus bloßer Zweckmäßigkeit ändern?
- Ist der Erstverwalter bauträgernah und mit langen Wartungs-, Wärme-, Messdienst- oder Energielieferverträgen verbunden?
- Werden Aufzug, Tiefgarage, Lüftung, Hebeanlagen, Ladeinfrastruktur und Außenanlagen wirtschaftlich transparent verteilt?

## Rechtsprechungsanker

BGH V ZR 91/25 nur nach Live-Prüfung einsetzen: Zustimmungspflichten zu Änderungen müssen auf einzeln benannte triftige Gründe begrenzt sein; § 242 BGB rettet eine unwirksame AGB-Änderungsklausel regelmäßig nicht.

## Output

Erstelle eine WEG-Risikokarte: Regelung, betroffene Einheit, wirtschaftliche Wirkung, Normanker, Änderungsverlangen, Priorität.