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Insolvenzrisiken Bauträger · klotzkette | DecimalAI

klotzkette/insolvenzrisiken-bautraeger

SkillScore95Maintained

Wenn es um Insolvenzrisiken Bauträger in Bauträgervertragspruefer geht: ordnet Sachverhalt, Norm, Beweislast, Gegenargumente und nächsten Schritt; liefert ein direkt nutzbares Arbeitsprodukt mit Prüfpunkten, Risiken und nächstem Schritt.

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22 test cases from the publisher’s eval.yaml · each run twice on gemini-3.6-flash — with the skill injected, then without · last run 21d ago

Yes — +32% lift · at higher cost+37% tokens0% turns95% of whole cases pass with skill (21/22)

Test case	Without → With	Effect	Δ tokens	Δ turns
case-01	✗→✓	▲ Improved	28%	0%
case-03	✗→✓	▲ Improved	24%	0%
case-04	✗→✓	▲ Improved	20%	0%
case-05	✗→✓	▲ Improved	58%	0%
case-08	✗→✓	▲ Improved	45%	0%

Showing 5 of 22 cases

SkillSafety

✓ 3 of 3 passed

Code scan15 of 15 checks clean

0 critical · 0 warning · 0 info — scanner v4 — 8/10/2026

live_secretremote_code_executionreverse_shelldata_exfiltrationssrf_metadataagent_snoopinganti_refusaldestructive_commandsobfuscated_unicodeunicode_homoglyphopaque_blobsuspicious_urltool_overreachtrigger_abuseprompt_injection_phrasing

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klotzkette / claude-fuer-deutsches-recht

bautraegervertragspruefer/skills/insolvenzrisiken-bautraeger/SKILL.md

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License Apache-2.0Imported 9/1/2026Version v1

Skill contents

SKILL.md

Insolvenzrisiken Bauträger

Wann dieser Skill greift

Bei substanzschwachen Projektgesellschaften, großvolumigen Vorauszahlungen außerhalb der MaBV-Fälligkeit, erkennbaren Liquiditätsproblemen (Sonderwunsch-Druckmitteln, Schlüssel-Zurückhalten, vorzeitige Ratenanforderungen), Globalgrundschulden ohne klare Freistellung und in der Phase vor oder nach Insolvenzantragstellung.

Pflichtnormen

Paragraf 106 Insolvenzordnung: Auflassungsvormerkung schützt insolvenzfest; Insolvenzverwalter muss Übereignung vollziehen, wenn Gegenleistung erbracht und Vormerkung wirksam.
Paragraf 103 Insolvenzordnung: Insolvenzverwalter hat Wahlrecht bei gegenseitigen Verträgen, die bei Insolvenzantrag noch nicht vollständig erfüllt sind; Werkleistungsansprüche können darunter fallen.
Paragraf 3 Absatz 1 MaBV: Zahlungen nur bei erfüllten Fälligkeitsvoraussetzungen; Überzahlungen über den Baufortschritt hinaus sind bei Insolvenz gefährdet.
Paragraf 7 MaBV: Bürgschaft für alle Rückgewähransprüche muss auch im Insolvenzfall ziehbar sein.
Paragraf 650m Absatz 2 BGB: Fünf-Prozent-Sicherheit schützt gegen nicht vertragsgemäße Herstellung, nicht gegen alle Insolvenzrisiken.

Pruefraster

Projektgesellschaft: Ist der Bauträger eine substanzschwache Zweckgesellschaft ohne Eigenkapital und Konzernbürgschaft? Wer haftet bei Insolvenz?
Globalfinanzierung und Freistellung: Liegt eine vollständige Freistellungserklärung der finanzierenden Bank vor, die auch den Fall der Nichtvollendung absichert?
Eigentumsumschreibung: Sind nach Zahlung aller fälligen Raten alle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt (Auflassung erklärt, Lasten freigestellt, Grundbuchantrag vorbereitet)?
Mehrfache Sicherheiten: Vormerkung schützt Eigentumsanspruch; Paragraf-650m-Sicherheit schützt rechtzeitige mangelfreie Herstellung; Paragraf-7-Bürgschaft schützt Rückgewähransprüche — alle drei schützen unterschiedliche Risiken.
Vorinsolvenzzeichen: Vorzeitige Ratenanforderung, Sonderwunsch als Druckmittel, Schlüsselzurückhalten, unrichtige Baugenehmigungsbestätigung, Freistellungslücken — Zahlungsstopp und Sicherheiten klären.
Insolvenzverwalter-Wahlrecht: Entscheidet der Insolvenzverwalter gegen Erfüllung des Werkleistungsanspruchs, muss der Erwerber den Bau anderweitig fertigstellen; Mehrkosten und Paragraf-650m-Sicherheit einsetzen.
Parallelstrategie: Gleichzeitig Eigentumsumschreibung fordern, Freistellung klären, Paragraf-7-Bürgschaft ziehen und Paragraf-650m-Sicherheit sichern.

Leitentscheidungen

BGH, Beschluss vom 02.08.2023 - VII ZB 28/20 (amtliches PDF: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2020/VII_ZB__28-20.pdf?__blob=publicationFile&v=1): Notaranderkonto ist kein einfacher Ersatz für MaBV-Schutz; bei Pfändung oder Abtretung kann der Auszahlungsanspruch gegen den Notar miterfasst sein.

Arbeitsprodukt

Insolvenz-Sicherheiten-Übersicht mit Prüfstatus aller Schutzschichten und Handlungsempfehlung bei Insolvenzantrag oder Insolvenzzeichen.

Musterbaustein

text
Insolvenz-Sicherheiten-Übersicht

Auflassungsvormerkung:              [eingetragen / nicht eingetragen / Rang: ...]
Freistellung auch bei Nichtvollendung: [vollständig / Lücken: ...]
Paragraf-650m-Sicherheit 5 Prozent: [vorhanden / nicht vorhanden / EUR ...]
Paragraf-7-MaBV-Bürgschaft:         [vorhanden / Sicherungszweck umfassend / begrenzt]
Projektgesellschaft Bonität:        [Eigenkapital / Konzernrückhalt / substanzarm]
Insolvenzzeichen erkennbar:         [ja: Beschreibung / nein]

Sofortmaßnahmen bei Insolvenzantrag:
1. Zahlungen bis zur Klärung sofort einstellen.
2. Insolvenzverwalter zur Erklärung nach Paragraf 103 Insolvenzordnung auffordern.
3. Freistellungserklärung der Bank prüfen und Eigentumsumschreibung vorbereiten.
4. Paragraf-7-Bürgschaft ziehen.
5. Paragraf-650m-Sicherheit in Anspruch nehmen.
6. Mehrkosten der Fertigstellung dokumentieren.

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Latest benchmark · publisher runVerified

8/31/2026, 13:08 UTC · 22 cases

Lift

+32%

95% vs 64%

Agent turns

1.0 vs 1.0

Tokens

+37%

4,109.59 vs 3,007.91

fail → pass · 7pass → pass · 14fail → fail · 1

Per-case results (22)

Case	Status	Duration (ms)			Turns			Tokens			Tool calls
Case	Status	Without	With	Δ	Without	With	Δ	Without	With	Δ	Without	With	Δ
case-01 Mein Bauträger (eine frisch gegründete Projekt-GmbH) verlangt plötzlich Ratenzahlungen abweichend vom vertraglichen Baufortschritt und droht mit Schlüsselrückhalt. Ich mache mir Sorgen wegen einer drohenden Pleite des Anbieters. Bitte erstelle mir eine systematische Übersicht aller meiner bestehenden Sicherheiten (Vormerkung, Bankfreistellung, Bürgschaften) sowie konkrete Empfehlungen, welche Schutzmaßnahmen ich jetzt sofort ergreifen sollte.	fail→pass	33,362	27,681	-17%	1	1	0%	3,721	4,749	+28%	0	0	—
case-02 Über das Vermögen meines Bauträgers wurde eben ein Insolvenzantrag gestellt und die Arbeiten auf der Baustelle wurden eingestellt. Kannst du eine umfassende Bestandsaufnahme meiner Rechts- und Sicherheitenlage anfertigen und mir eine Anleitung zur weiteren Vorgehensweise gegenüber dem Insolvenzverwalter und der finanzierenden Bank an die Hand geben?	fail→fail	38,239	28,352	-26%	1	1	0%	4,326	5,202	+20%	0	0	—
case-03 Wir planen den Erwerb einer Eigentumswohnung von einer substanzarmen Objektgesellschaft. Bevor wir unterschreiben, möchten wir genau prüfen lassen, welche rechtlichen Instrumente uns im Insolvenzfall schützen. Erstelle bitte einen Prüfbericht zum Status der einzelnen Schutzschichten im Vertrag sowie einen Handlungsleitfaden für den Fall vorzeitiger Insolvenzzeichen.	fail→pass	81,774	54,218	-34%	1	1	0%	4,644	5,760	+24%	0	0	—
case-04 Ein Bauträger bietet an, Zahlungen auf ein Notaranderkonto einzuzahlen, anstatt eine Sicherungsbürgschaft nach MaBV zu stellen. Er behauptet, ein Notaranderkonto bietet den gleichen gesetzlichen Schutz gegen Bauträgerinsolvenz wie die MaBV-Bestimmungen. Ist das rechtlich zutreffend und sicher?	fail→pass	26,582	24,258	-9%	1	1	0%	3,177	3,820	+20%	0	0	—
case-05 Ein Erwerber meint, die gesetzliche 5-Prozent-Sicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB schütze ihn im Fall der Insolvenz des Bauträgers gegen sämtliche finanziellen Schäden und Vorauszahlungsrisiken. Trifft diese Annahme rechtlich zu?	fail→pass	21,240	21,613	+2%	1	1	0%	2,592	4,084	+58%	0	0	—
case-06 Der Bauträger meldet Insolvenz an, aber die Auflassungsvormerkung des Käufers ist bereits im Grundbuch eingetragen und die Raten wurden bisher vertragsgemäß erbracht. Welchen rechtlichen Schutz gewährt § 106 InsO dem Erwerber gegenüber dem Insolvenzverwalter?	pass→pass	22,540	33,994	+51%	1	1	0%	2,753	3,885	+41%	0	0	—
case-07 Wenn über das Vermögen eines Bauträgers das Insolvenzverfahren eröffnet wird und der Bau noch nicht fertiggestellt ist, welche rechtliche Befugnis hat der Insolvenzverwalter bezüglich der Fertigstellung des Werkvertrags?	pass→pass	23,947	22,362	-7%	1	1	0%	2,587	3,826	+48%	0	0	—
case-08 Der Bauträger fordert vorzeitig eine Abschlagszahlung an, bevor der Rohbau vertraglich abgenommen oder fertiggestellt wurde. Unter welchen Voraussetzungen lässt § 3 Abs. 1 MaBV Zahlungen des Erwerbers überhaupt zu?	fail→pass	25,390	25,129	-1%	1	1	0%	2,804	4,061	+45%	0	0	—
case-09 Eine finanzierende Bank des Bauträgers stellt eine Freistellungserklärung für die Globalgrundschuld aus. Worauf muss bei der Einschränkung bezüglich der Nichtvollendung des Bauvorhabens im Insolvenzfall besonders geachtet werden?	pass→pass	27,923	23,357	-16%	1	1	0%	2,978	3,583	+20%	0	0	—
case-10 Der Bauträger verlangt kurz vor Übergabe plötzliche Zusatzzahlungen unter Aufpreisdrohung und droht, die Schlüssel der fertiggestellten Wohnung zurückzuhalten, falls unberechtigte Sonderwunsch-Raten nicht sofort gezahlt werden. Wie ist dies rechtlich einzuschätzen?	fail→pass	19,562	22,247	+14%	1	1	0%	2,919	4,014	+38%	0	0	—
case-11 Ein Hauskäufer erfährt, dass gegen seinen Bauträger ein Insolvenzantrag vorliegt. Welche rechtlichen Schritte sollten in der Schutzstrategie gleichzeitig gebündelt eingeleitet werden?	fail→pass	22,620	40,881	+81%	1	1	0%	2,844	3,903	+37%	0	0	—
case-12 Der Bauträger stellt das Bauvorhaben ein und ist zahlungsunfähig. Für den Vertrag lag eine Bürgschaft nach § 7 MaBV vor. Welche Ansprüche sichert diese Bürgschaft im Ernstfall ab?	pass→pass	22,898	40,076	+75%	1	1	0%	2,476	4,264	+72%	0	0	—
case-13 Ein Projekt wird von einer zweckgebundenen GmbH ohne eigenes Anlagevermögen oder Mutterkonzern-Patronatserklärung durchgeführt. Welche vertragliche Haftungsfrage stellt sich hier bei Eintritt einer Insolvenz?	pass→pass	21,999	22,549	+3%	1	1	0%	2,615	3,596	+38%	0	0	—
case-14 Der Erwerber hat alle vereinbarten Baufortschrittsraten bezahlt. Vor dem Insolvenzantrag des Bauträgers möchte er sicherstellen, dass die Eigentumsumschreibung rechtssicher vollzogen werden kann. Welche zentralen Dokumente und Bestätigungen müssen vorliegen?	pass→pass	24,302	21,111	-13%	1	1	0%	3,053	3,753	+23%	0	0	—
case-15 Vergleiche die Aufgaben der Vormerkung, der Sicherung nach § 650m BGB und der Bürgschaft nach § 7 MaBV beim Bauträgervertrag. Welche unterschiedlichen Risikobereiche deckt jedes dieser drei Instrumente ab?	pass→pass	29,540	29,638	+0%	1	1	0%	3,424	4,482	+31%	0	0	—
case-16 Der Insolvenzverwalter eines Bauträgers wählt die Erfüllungsablehnung nach § 103 InsO. Der Käufer muss das Haus nun mit anderen Handwerkern zu Ende bauen. Wie sind die entstehenden Mehrkosten rechtlich zu behandeln und zu sichern?	pass→pass	27,366	27,367	+0%	1	1	0%	3,206	4,792	+49%	0	0	—
case-17 Ein Bauträger hat mit den Erwerbern die Abwicklung über ein Notaranderkonto vereinbart. Welche Gefahr droht den Käufern, falls Gläubiger des Bauträgers den Auszahlungsanspruch des Bauträgers gegen den Notar pfänden?	pass→pass	26,798	21,048	-21%	1	1	0%	2,744	3,724	+36%	0	0	—
case-18 Erstelle mir bei Verdacht auf drohende Insolvenz des Bauträgers die standardisierte Übersicht der vorhandenen Sicherheiten (Vormerkung, Freistellung, § 650m BGB, § 7 MaBV, Bonität) samt den erforderlichen Sofortmaßnahmen.	pass→pass	34,547	30,557	-12%	1	1	0%	3,275	4,680	+43%	0	0	—
case-19 Der Bauträger verlangt die erste MaBV-Rate für den Baubeginn, legt aber eine unrichtige oder unvollständige Baugenehmigungsbestätigung vor. Welche Konsequenz hat dies für die Zahlungsverpflichtung des Käufers?	pass→pass	21,826	20,828	-5%	1	1	0%	2,354	3,366	+43%	0	0	—
case-20 Mein ehemaliger Vermieter behält nach meinem Auszug aus der Mietwohnung die Mietkaution seit 7 Monaten ein, obwohl das Übergabeprotokoll mängelfrei war. Welche gesetzliche Frist und Rechte habe ich als Mieter auf Auszahlung der Kaution?	pass→pass	20,561	22,759	+11%	1	1	0%	2,453	3,933	+60%	0	0	—
case-21 Ich kaufe ein bestehendes Einfamilienhaus von einer Privatperson für 450.000 Euro in Nordrhein-Westfalen. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer und welche Frist gilt für den Steuerbescheid vom Finanzamt?	pass→pass	15,684	15,222	-3%	1	1	0%	1,924	2,842	+48%	0	0	—
case-22 Wir haben vor drei Monaten ein gebrauchtes Bestandsgebäude von einem privaten Verkäufer gekauft unter Einschluss der üblichen Gewährleistungsausschlussklausel. Nun stellen wir feuchte Kellerwände fest. Welche Rechte stehen uns wegen arglistiger Täuschung nach BGB zu?	pass→pass	40,127	22,306	-44%	1	1	0%	3,305	4,092	+24%	0	0	—

These cases were also screened by the skill’s intent / safety pass.See the Trust review ↗Reproduce this benchmark in Colab ↗

How this skill was measured

DecimalAI ran this skill against gemini-3.6-flash twice over the same eval suite — once with the skill loaded and once without — and compared the two runs case by case. 22 cases were attempted. The headline lift of +32 percentage points is the difference between those two pass rates over the 22 comparable cases.

Model measured: gemini-3.6-flash
Graded by: gemini-3.6-flash
Grading method: judged
Verification: verified
Pass rate without the skill: 63.6%
Pass rate with the skill: 95.5%
Cases attempted: 22
Cases counted toward lift: 22
Cases that regressed: 0
Skill version measured: v1
Run completed: 8/31/2026, 13:08 UTC

Measured example — same prompt, with vs. without the skill · from the benchmark run · case case-01

Prompt

Mein Bauträger (eine frisch gegründete Projekt-GmbH) verlangt plötzlich Ratenzahlungen abweichend vom vertraglichen Baufortschritt und droht mit Schlüsselrückhalt. Ich mache mir Sorgen wegen einer drohenden Pleite des Anbieters. Bitte erstelle mir eine systematische Übersicht aller meiner bestehenden Sicherheiten (Vormerkung, Bankfreistellung, Bürgschaften) sowie konkrete Empfehlungen, welche Schutzmaßnahmen ich jetzt sofort ergreifen sollte.

Without the skill loaded, the model failed this case. With it loaded, the same prompt on the same model passed. This is one improved case from the latest verified run; every case, including any that regressed, is in the table above.

Show both answers

SkillScore blends 4 signals1 of 4 complete

BenchmarkPass rate WITH skill on a verified run95

Live evalNeeds ≥10 evaluated traces in 30 days

AI ratingNeeds ≥10 rated traces

AdoptionNeeds ≥10 serves across ≥2 orgs in 30 days

Efficiency · separate axis (at equal correctness)+0% turns+40% tokens

Shown for transparency; not credited unless a verified run shows no correctness regression.

Backed by 1 of 4 signals — each added signal makes the score more robust.

Verified on gemini-3.6-flash · re-tested 20 days ago

Other measured skills in the registry, with their headline benchmark lift.